En 2020 : 80 000 USD pour un 3 chambres à New Cairo. En 2026 : 250 000 USD. Et 70% des meilleurs deals n'ont jamais été publiés en ligne.
En 2020, un appartement de 3 chambres dans un compound réputé de New Cairo se négociait autour de 80 000 USD. Le même bien vaut aujourd'hui 200 000 à 250 000 USD. En cinq ans. En devise forte.
Ce que les données montrent
Les prix immobiliers en Égypte ont progressé d'environ 39% sur 2024 et 30% sur la première moitié de 2025 en livre égyptienne. Pour un investisseur en EUR ou USD, l'effet combiné avec la dévaluation de la livre rend les chiffres particulièrement compétitifs.
Le rendement locatif brut moyen à New Cairo : entre 5 et 11% selon la zone et la surface. Un bien bien situé dans le Fifth Settlement peut dépasser les 10%.
Les compounds ne se valent pas
Il y a une différence de 700 EGP/m² entre deux compounds à 2 km l'un de l'autre à New Cairo. Cette différence reflète parfois simplement le budget marketing du promoteur.
Certains biens sur le marché secondaire (contrats pré-2020) s'achètent 40 à 50% moins cher que du neuf équivalent. Ces opportunités existent. Elles ne s'annoncent pas sur les portails classiques.
Ce que les agences ne montrent pas
70% des meilleurs deals de New Cairo ne passent jamais sur Property Finder ou Aqarmap. Ils circulent dans des réseaux privés.
Le deal-flow que nos membres Fondateur reçoivent chaque semaine inclut ces opportunités off-market...